增加保溫層、改造上下水、增加停車位、加裝電梯……近年來(lái)，全國(guó)很多城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進(jìn)行了改造。改造后的老舊小區(qū)生活條件明顯改善，居民幸福感大幅提升。但與此同時(shí)，本報(bào)也收到一些讀者反映，有的老舊小區(qū)存在改造方案重表輕里、改造工程質(zhì)量不盡如人意、居民意愿難協(xié)調(diào)、改造資金不足等問(wèn)題。近日，記者采訪了多名社區(qū)居民、基層干部等，共同為破解老舊小區(qū)改造的難點(diǎn)痛點(diǎn)問(wèn)診尋方。
老舊小區(qū)改造應(yīng)有針對(duì)性地解決具體問(wèn)題
老舊小區(qū)普遍建成年代較早、失養(yǎng)失修失管，市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全，水電氣熱等管線老化，居民生活多有不便。2022年，國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》，提出全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，重點(diǎn)改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，推動(dòng)建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。
老舊小區(qū)改造是讓老百姓直接受益的重大民生工程和發(fā)展工程。但也有讀者反映，有的老舊小區(qū)改造前，沒(méi)有公示、沒(méi)有溝通，居民不清楚要改什么、怎么改，等改造結(jié)束后，卻發(fā)現(xiàn)有些急需解決的問(wèn)題還是老樣子。
“前段時(shí)間，我們樓的電箱又起火了，原因還是線路老化。”浙江桐鄉(xiāng)市讀者姚孝平在來(lái)信中說(shuō)，老舊小區(qū)年久失修，存在不少安全隱患，但在改造過(guò)程中，有的地方重視外表美觀，如外墻刷白、增設(shè)垃圾桶、拓寬道路等，卻忽視了安全隱患問(wèn)題。
“居民樓的外立面只刷了朝向道路的一面，另外三面一點(diǎn)沒(méi)動(dòng)。露在外面的零亂電線捆扎了一下，還裝飾了花草。但社區(qū)主要路口還是沒(méi)有安裝監(jiān)控，小區(qū)停車位仍然不足，車輛還是在消防通道亂停亂放。”江西萍鄉(xiāng)市司先生談起小區(qū)改造的前后變化，十分不滿。
施工質(zhì)量是老舊小區(qū)改造的投訴熱點(diǎn)之一。內(nèi)蒙古呼和浩特市讀者李女士在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”留言稱，小區(qū)的暖氣管道改造后，56戶中有40多戶出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，由于暖氣管接得不好，導(dǎo)致去年小區(qū)供暖延后了一兩個(gè)星期。
河北石家莊市井陘縣讀者孫建國(guó)說(shuō)，當(dāng)?shù)赜袀€(gè)小區(qū)改造僅半年多時(shí)間，小區(qū)內(nèi)的地面開(kāi)裂、墻皮脫落，新?lián)Q的井蓋也銹跡斑斑。“施工質(zhì)量這么差，一是因?yàn)楦脑焓┕挝悔s進(jìn)度，忽視了質(zhì)量把關(guān)；二是監(jiān)理不到位，驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)，讓不達(dá)標(biāo)工程蒙混過(guò)關(guān)。”孫建國(guó)說(shuō)。
對(duì)此，西安建筑科技大學(xué)教授李昊表示：“每個(gè)小區(qū)情況都不一樣，但有的地方把改造簡(jiǎn)單化了，沒(méi)能有針對(duì)性地解決具體問(wèn)題。”他認(rèn)為，如果從一開(kāi)始，小區(qū)居民就對(duì)改造項(xiàng)目有較充分的了解，居民與社區(qū)基層組織、施工單位、設(shè)計(jì)單位及社區(qū)運(yùn)營(yíng)管理方等共同建立一個(gè)互相聯(lián)系的協(xié)調(diào)機(jī)制，彼此充分溝通，一些老舊小區(qū)改造中出現(xiàn)的問(wèn)題完全可以避免。
充分調(diào)動(dòng)居民參與老舊小區(qū)改造的積極性
近年來(lái)，為充分調(diào)動(dòng)居民參與老舊小區(qū)改造的積極性，不少地方提出了具體措施。河南洛陽(yáng)市要求納入改造計(jì)劃的老舊小區(qū)需經(jīng)80%以上居民同意后才可開(kāi)工改造；哈爾濱市要求改造前需先成立業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)……“居民意愿調(diào)查”“項(xiàng)目改造前公示”已成為很多地方老舊小區(qū)改造的普遍要求。
作為湖南長(zhǎng)沙市首批城市更新片區(qū)，天心區(qū)坡子街街道楚湘社區(qū)改造樓棟32棟，惠及周邊居民近2000戶，改造中也遇到不少實(shí)際問(wèn)題。社區(qū)黨委書(shū)記韋玉芳說(shuō)：“有的住戶原本已經(jīng)同意加裝電梯的方案，但等施工人員入場(chǎng)后，又提出樓上居民每戶再補(bǔ)償自己5000元才同意施工。這一行為又導(dǎo)致其他一些居民的效仿。還有的居民3次拒絕免費(fèi)安裝防護(hù)窗，但看到別家裝好防護(hù)窗后的效果，又找到社區(qū)提出要裝。類似的情況還有不少，無(wú)形中也增加了很多工作量。”
老舊小區(qū)改造與傳統(tǒng)建筑工地不一樣，項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)與居民生活區(qū)域交織在一起，噪聲大、出行不便、灰塵大等問(wèn)題容易引起居民不滿，也讓施工單位十分困擾。天心區(qū)城市人居環(huán)境局老舊小區(qū)和危房改造管理科科長(zhǎng)肖君說(shuō)，有施工單位反映，在老舊小區(qū)改造中，嚴(yán)格按圖施工都存在一定困難。“總有居民每天在施工人員身邊‘監(jiān)督施工’，有的要求施工人員修改管線位置或者施工工藝，有的要求換一個(gè)時(shí)間施工，還有的要求盡快結(jié)束工程，因此導(dǎo)致停工和延期現(xiàn)象并不少見(jiàn)。”肖君說(shuō)。
一些社區(qū)干部和施工負(fù)責(zé)人認(rèn)為，老舊小區(qū)改造中的利益相關(guān)方要求補(bǔ)償可以理解，但對(duì)可能造成重大損失的違約行為，缺乏必要的約束機(jī)制，有些補(bǔ)償項(xiàng)目也缺乏指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。這些因素往往導(dǎo)致協(xié)商過(guò)程漫長(zhǎng)，造成資源浪費(fèi)以及工期拖延。
尹女士家住云南曲靖市麒麟?yún)^(qū)一處老舊小區(qū)的頂層，樓頂漏水嚴(yán)重，不但下雨時(shí)漏，安裝在樓頂?shù)奶?yáng)能熱水器有時(shí)也會(huì)漏水，尹女士深受其擾。2021年，小區(qū)準(zhǔn)備實(shí)施改造，社區(qū)聯(lián)合業(yè)委會(huì)征求居民意見(jiàn)后，決定放棄對(duì)樓頂?shù)姆浪脑臁?duì)此，街道辦事處工作人員解釋稱，因施工經(jīng)費(fèi)有限，大部分居民表示應(yīng)優(yōu)先解決污水溝問(wèn)題、增設(shè)停車位等項(xiàng)目，而且，改造樓頂還需要挪動(dòng)樓頂?shù)奶?yáng)能熱水器，需要相關(guān)居民簽訂承諾書(shū)，但很多居民都不愿意簽。
對(duì)此，尹女士認(rèn)為，樓頂漏水問(wèn)題只有頂層住戶受害，但這并不是頂樓住戶造成的問(wèn)題，“迫切希望相關(guān)部門(mén)能夠幫助解決，哪怕我們自己出一部分錢(qián)都行。”
建立可持續(xù)的融資機(jī)制，多渠道籌集改造資金
資金不足，是一些老舊小區(qū)只改“面子”、不改“里子”，甚至影響工程質(zhì)量的重要原因之一。青海格爾木市高先生參與的一項(xiàng)老舊小區(qū)改造工程，原本公示的工期為92天，但僅干了一個(gè)多月后就停工了。“原因就是資金不到位，材料不到位，靠墊錢(qián)開(kāi)工干。”高先生說(shuō)。
海南文昌市讀者符敦健在來(lái)信中表示，他居住的小區(qū)公示時(shí)有“新建混凝土道路”“排水溝改造”“圍墻改造和新建樹(shù)池”“安裝充電樁”等7項(xiàng)改造項(xiàng)目，但最終只完成了5項(xiàng)，“安裝充電樁”“安裝文體設(shè)施”等項(xiàng)目都因?yàn)榻?jīng)費(fèi)不足而不了了之。
湖南建工集團(tuán)六公司項(xiàng)目經(jīng)理戴俠有著多年的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。據(jù)他介紹，老舊小區(qū)改造往往地形復(fù)雜，沒(méi)有施工空間、大型機(jī)械難入場(chǎng)的情況比較普遍，這都提高了工程造價(jià)、拉長(zhǎng)了工期。“有些老舊小區(qū)只能靠小機(jī)械和人工運(yùn)輸，相比開(kāi)闊場(chǎng)地，每平方米的建設(shè)成本可能要上升1000元。”戴俠表示。
國(guó)務(wù)院辦公廳2020年7月發(fā)布關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)，提出合理落實(shí)居民出資責(zé)任，按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造，可通過(guò)直接出資、使用住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實(shí)。
但在老舊小區(qū)改造中，居民出資意愿并不高。以上文提到的尹女士所居住小區(qū)為例，其改造資金除去招投標(biāo)、設(shè)計(jì)等費(fèi)用，剩余資金僅夠支付雨水管鋪設(shè)、綠化改造、路面瀝青等材料和施工工費(fèi)。施工前，街道辦事處曾就住戶自籌資金一事詢問(wèn)居民代表，居民代表明確表示，大多數(shù)住戶都不愿意自籌資金。
湖北棗陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員付宏才表示，老舊小區(qū)改造投資需求大，但目前資金來(lái)源主要是國(guó)家投資，地方政府按一定比例分擔(dān)，居民和社會(huì)資本籌資占比較低，資金存在較大缺口，且難以持續(xù)。加上一些老舊小區(qū)住戶繳納物業(yè)費(fèi)的意愿不高，小區(qū)改造的后期管理也存在很大難度。小區(qū)居民“高期望”與社會(huì)資本“低參與”之間的矛盾，迫切需要建立可持續(xù)的老舊小區(qū)改造融資機(jī)制，多渠道籌集老舊小區(qū)改造資金。
資金不足更需要精打細(xì)算、做好統(tǒng)籌。江蘇啟東市紀(jì)委監(jiān)委工作人員張?jiān)Ｐ聛?lái)信表示，他曾經(jīng)接到居民反映，有的老舊小區(qū)改造，一年內(nèi)小區(qū)道路被開(kāi)挖兩三次，“先修雨污水管道；填平不久，供氣或供水單位又挖開(kāi)了；過(guò)了段時(shí)間，通信公司又挖開(kāi)布線。如此一挖再挖，老百姓戲稱是將道路當(dāng)‘拉鏈’了。”
張?jiān)Ｐ抡f(shuō)，老舊小區(qū)改造規(guī)劃和建設(shè)時(shí)要有前瞻性，“老舊小區(qū)改造規(guī)劃是個(gè)系統(tǒng)工程，各部門(mén)機(jī)構(gòu)間應(yīng)進(jìn)行充分合作交流，避免發(fā)生各自為政、重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象。”
