上世紀，蘇南地區憑借“蘇南模式”，取得了顯著的經濟成就，但蘇南早期的鄉鎮企業，呈現出“小、散、亂”的布局特征。據不完全統計，蘇南部分城市的低效用地面積占城市建設用地總面積的10%—15%，而新興產業項目對土地的需求十分迫切。據蘇南某市招商部門統計，因土地問題導致新興產業項目流失的比例，在過去5年間達到了20%左右。
一邊是新興產業項目急需落地空間，另一邊是大量低效用地“沉睡不醒”，2023年9月，蘇州被納入自然資源部低效用地再開發試點和集體經營性建設用地入市試點。如今，兩年過去，記者采訪獲悉，一批曾經的“工業銹帶”正變身“產業秀場”，從曾經的土地低效利用困境，到如今土地資源的高效盤活，蘇南尋得突破之道，推動經濟發展與生態保護和諧共生。
“工業上樓”， 向空中要空間
“工業上樓”打破了傳統工業用地模式的束縛，向空中要空間，通過建設高層廠房，提高土地的容積率，為工業企業提供更多的發展空間。
在吳江區七都鎮吳越智能制造產業園，格林新材料科技有限公司的“空中廠房”是“工業上樓”的成功范例。該廠房一層是鈑金和沖床車間，三至五層是管路配套車間，六層是噴涂產線，七層是研發辦公室，項目占地僅16.42畝，達產后年產值卻能達到5億元。這座由企業原地更新擴建、全面投產的“空中廠房”，拉開了整座產業園全面推廣“工業上樓”模式的序幕。
2024年，蘇州市工信局積極推動“工業上樓”，全市絕大部分新建廠房項目達到四層及以上的廠房高度，廠房層高、標準層面積和樓面荷載等達到或超過“工業上樓”基本技術指標。當年評選認定“工業上樓”項目優質案例40個，新開工“工業上樓”項目169個，開工建設面積1408萬平方米。
目前，蘇州工業園區已建、在建、擬建“工業上樓”項目超60個，總投資額近390億元，占地面積5000余畝，建筑面積近780萬平方米。這些項目的建設，不僅提高了土地利用效率，還促進了產業層次能級的提升。園區的原項目地塊整體平均容積率由不足1.0提升至2.4以上，已建的ESR蘇相現代產業園、精亮科技產業園，以及在建的生物產業園和納米城相關地塊項目容積率已超3.0，土地使用效率得到進一步提升。
吳中區不斷完善政策體系，激發更新改造活力。該區貫徹《吳中區存量工業用地市場化更新改造工作實施意見》等文件，鼓勵社會資本運用市場化手段及“工業上樓”等方式對存量低效工業用地施行再開發利用。2024年，吳中區實施低效工業用地轉型項目32個，總投資106.6億元，占地面積1280.7畝，建筑面積183.3萬平方米。這些項目的實施，有效提升了該區土地集約節約利用水平，實現產業鏈向高附加值環節延伸。
破解產權“碎片化”，盤活“僵尸地塊”
曾經被閑置的土地，如今已成為推動經濟發展的重要引擎。在張家港錦豐鎮，五棵松科創園成為盤活“僵尸地塊”的成功典范。五棵松科創園的前身，廠房破敗，容積率僅0.39，畝均稅收不足3萬元。轉機在錦豐鎮8個行政村的攜手合作中出現。通過8個行政村的聯合開發，該“僵尸地塊”被改造成為產業發展新高地，容積率達到2.03，畝均稅收突破60萬元，土地利用效率大幅提升，與改造前相比實現20倍飛躍式增長。
同樣的奇跡也在錦陽工業園上演。這里曾是張家港市錦聯制磚廠及堆場，大片場地長期閑置，雜草叢生，不僅影響周邊環境，還阻礙區域發展。改造后的錦陽工業園將零散地塊“化零為整”，建成10幢高標準廠房和1幢工業鄰里中心，總建筑面積約8.4萬平方米，容積率提升至1.71。這一改造解決了村級經濟載體減少難題，為村級經濟發展注入新活力，也為優質小微企業搭建廣闊發展平臺。如今，這里成為中小企業可持續發展的“新引擎”，眾多小微企業茁壯成長。
在常熟支塘鎮林園路，鹽鐵智造產業園的改造為蘇南地區破解土地“產權碎片化”難題提供了寶貴經驗。
改造前，鹽鐵智造產業園如同一塊拼湊的“補丁地”，27家企業廠房零散分布在113畝土地上，布局雜亂、道路狹窄，嚴重影響物流運輸效率，不利于企業發展。這里容積率僅0.47，土地利用率極低。
“產權‘碎片化’是更新的最大難點，每家企業訴求不同，統一規劃推進難度極大。”支塘鎮相關負責人回憶道。不同企業發展階段、經營理念和利益訴求各異，協調統一難度較大。有的企業希望維持現狀，有的渴望改造卻對方式和規模存在分歧，還有的擔心經濟風險猶豫不決。
為破解難題，當地政府積極作為，創新推出“企業聯合開發”模式。搭建溝通平臺，組織企業多輪協商，工作人員耐心傾聽意見，詳細介紹改造方案優勢前景，努力尋求利益平衡點，逐漸消除企業疑慮擔憂，讓企業看到改造后的美好前景。最終，6家企業以土地入股方式成立聯合體，共同對地塊進行統一拆除重建。
針對產權劃分關鍵難題，當地政府與企業共同探索，形成“建筑基底獨有、公共部分共有”創新方案。作為江蘇省產業園用地整治提升試點實踐成果，當地以“實質投入+片區提升”為前提，推出“打破權屬界線”“共用宗地”“非交易性過戶”政策包，為企業聯合更新提供堅實制度保障，激發企業參與改造的積極性和主動性。
如今，走進鹽鐵智造產業園，12.66萬平方米的高標準廠房整齊排列，氣勢恢宏。廠房內部空間寬敞明亮，布局合理，配備先進生產設備和智能化管理系統。汽車零部件等智造企業紛紛入駐，生產線上一片繁忙景象。預計年稅收突破4000萬元，畝均收益較改造前提高超10倍，實現從“低效零散”到“高效集聚”的華麗轉身。
“銹帶”變“秀場”，重構產業生態鏈
在常熟高新區，協同創新產業園的改造為蘇南地區低效用地再開發繪就全新藍圖。
改造前，協同創新產業園產業處于“低、散、亂”狀態，小作坊式生產模式主導，產品附加值低，缺乏市場競爭力，與高新區發展定位嚴重不符。借著常熟市老舊工業區（點）更新改造政策東風，當地累計拆除原有建筑約9萬平方米，為后續開發建設騰出寶貴空間。新建19.2萬平方米的高標準多層廠房、中試生產研發樓、綜合服務大樓和人才公寓拔地而起，容積率由1.0提升至2.18，土地利用率大幅提高。新建廠房全部采用光伏一體化設計，減少能源消耗和碳排放。
“我們不是簡單‘換房東’，而是重構產業生態鏈。”產業園負責人介紹，目前園區已吸引12家高精尖企業落戶，畝均稅收提升115萬元，綜合能耗降低約45%，實現經濟效益大幅增長和生態效益提升，曾經的“工業銹帶”已蛻變為宜居宜業的“產業秀場”，成為蘇南地區綠色發展的亮麗名片。
通過對低效用地的再開發和優化利用，為新興產業升級騰出了寶貴的空間，蘇南一個個新興產業園區拔地而起，這些園區規劃科學、設施完善、配套齊全，為新興產業的發展提供了良好的環境。
吳越智能制造產業園的前身是2003年成立的臨浙產業園，占地面積約600畝。隨著產業形勢的變化，園內不少企業因競爭力下降而關閉，土地閑置嚴重。而與此同時，七都鎮招商引資力度不斷加大，優質項目落地需求迫切，工業用地供需矛盾日益突出。2019年以來，七都鎮啟動臨浙產業園更新行動，采用原地擴建自主更新、鎮內異地安置更新以及騰籠換鳥式更新等多種模式，充分考慮企業訴求，提升推進效率。目前，產業園已簽約項目10個，用地規模250畝，總投資超30億元，達產后可實現年產值100億元。
新華日報·交匯點記者 丁蔚文
（原標題：一批曾經的“工業銹帶”變身“產業秀場” 集約高效用地的“蘇南實踐”）
