蘇州高新區是全國首批國家級高新技術產業開發區之一，也是蘇州經濟的重要增長極和創新要素的集聚區。歷經30年的快速發展，隨著產業逐步向滸關、科技城轉移，原來主城區的城市功能布局與新的產業導向、城市定位和發展要求已不盡相符。審時度勢，謀篇布局，高新區積極順應產城融合發展的新要求，把準新興產業用地需求特征，積極探索實踐功能混合、空間復合開發利用新模式，從“方寸”到“方陣”，加速實現產業蝶變和城市煥新。
“功能混合”探索智造高地
走進滸墅關板塊的創園壹號產業園項目，亮麗面貌質感滿滿，招商工作推進如火如荼。這是蘇州高新區首個“產業+人才”綜合體。據了解，該項目總投資約4.5億元，將打造成一個人才聚集、產業鏈聚集的現代綜合產業園。
“2003年時，為了配合當時‘退城進區’政策，蘇州塑料九廠將古城區兩個廠區合并搬遷至滸墅關工業園。”家住附近的廠里退休老職工還記得，2010年前后，這一落后產能就逐步進入停產狀態，廠房閑置，建筑破敗，不僅浪費土地資源，也影響城市面貌。2022年，這塊地終于迎來新生。
這次“新生”并不尋常。存量土地盤活利用并非新鮮事，創園壹號產業園的“新”風究竟從何而來？項目開發主體蘇州創元集團相關負責人介紹，創園壹號產業園距離主城區較遠，周邊商業、居住等配套設施不盡完備，為了讓產業園從業人員有更好的辦公和居住條件，在項目策劃伊始，就設想能夠在一宗地塊統籌設置生產和生活配套功能。但按照國家現行政策規定，行政辦公和生活配套服務用房的比例限定在15%以內，難以滿足產業園的實際需求。為此，經市、區兩級資源規劃部門深入研究，創新提出了“工業+商業+服務型公寓”混合利用的新模式。與商住混合不同，在蘇州，商業、旅館和工業用途的混合還是首次，無既有路徑可循，同時要兼顧安全生產和生態環保的要求。在項目推動過程中，市、區兩級資源規劃部門圍繞混合利用目標，創新打通控規調整、規劃條件出具、土地供應、地價評估、方案審定和登記發證全鏈條操作路徑，為項目落地提供了有力保障。
該項目實施再開發后，將建設包含現代化廠房、科技研發辦公樓、人才公寓、生產生活配套等功能業態建筑，打造成一個人才和產業鏈聚集的現代綜合智慧產業園，容積率由原來的0.4提升至2.3，項目達產后預計畝均稅收可達100萬元。
創元集團相關負責人認為，創園壹號產業園項目不僅為傳統制造業向現代產業轉型提供了物理空間，同時探索實施多種用途混合用地開發模式，土地用途由工業用地變更為“工業+商業+服務型公寓”混合用地，通過提升產業園配套標準和品質，有效解決了企業生產生活需求。低效舊廠房，就這樣順利蛻變為工業“綜合體”。
“山水飛瀑”打造垂直工廠
“這里原來的傳統廠房早已停產閑置，設置的是1棟廠房1個車間，生產流程都是分散的，容積率僅為0.39，利用效率較低。”在蘇州獅子山西側，高新區資規分局工作人員指著獅山未來城項目告訴記者，這里目前正在開工建設新項目，在不久的未來，將打造出一個“工業上樓”新型創新產業園。
“工業上樓”是將傳統單層鋪開的扁平式廠房，匯聚到高樓層的垂直化空間形態，讓企業在高層樓房中進行工業研發、設計、生產、辦公，推動產業發展能級向上，提升土地資源利用率，讓“寸土”再生金。
獅山未來城是蘇州低效用地再開發試點工作開展以來，首個完成用地手續的自主更新項目。項目產權單位蘇州獅山數字創新產業有限公司相關負責人介紹，獅山未來城項目以“山水飛瀑”為設計理念，與東側獅子山遙相呼應，同時結合周邊城市規劃建設，通過騰退地塊部分用地，建設城市道路，緩解周邊交通壓力。
設計新建產業載體約24.6萬平方米，容積率達3.5，主樓高度超160米。按照工業上樓理念，設置十層以上高標準廠房2幢，20層以上研發樓3幢，集研發、生產于一體，聚焦智能傳感器、智能終端兩大重點產業和元宇宙一大未來賽道。
設想固然美好，而前期投入也不可小覷，企業為何會有這樣的積極性？“為進一步完善產業園配套功能，產業園用地性質由工業用地調整為工業研發、商業混合用地，集聚餐飲、會務等配套功能，為產業園內部打造眾創創意空間。”工作人員說，該項目作為全市首批低效用地再開發試點項目，在地塊改變用地性質補差階段，充分享受試點政策利好，在原來地價評估規則基礎上，對因企業自主更新拆除原有建筑的房屋重置價進行了綜合考慮，大大降低了企業再開發實施過程中的用地成本。據介紹，獅山未來城項目預計達產后產出規模超14億元，稅收超7000萬元，帶動就業約3500人。
“獅醒蘇城”賦能開放空間
時光回溯至1997年，從旋轉木馬到過山車，從夢幻劇場到水上樂園，蘇州樂園剛一開園，每個角落就充滿了歡聲笑語，成為無數蘇州人童年記憶中的一抹亮色。
隨著時代的發展，蘇州樂園運營了整整20年后，于2017年閉園移址。然而，獅子山并未因此沉寂，反而在其原址上迎來了新的生命——獅山文化廣場。這一轉變，不僅是地理位置的延續，更是城市功能與文化內涵的深刻升級。如今，從獅子山頂俯瞰，蘇州博物館西館、蘇州科技館·工業展覽館、蘇州獅山大劇院“三件套”依次排開，與金雞湖沿蘇州東西發展城市軸線遙相呼應，構成了“東有金雞湖，西有獅子山”的城市新景觀。
據介紹，獅山文化廣場占地1213畝，總投資約62億元，總建筑面積30萬平方米，利用蘇州樂園及其配套項目騰退舊址，依托獅子山優美的自然環境與資源稟賦，按照卷軸環繞、山水環抱的規劃理念，將多個市級項目融入開放性山水公園，完善蘇州文旅公共服務設施，打造了城市公共科學文化藝術中心。
從一個樂園，到一片休閑文化空間，從“童年回憶”變為蘇州城西大地上多種城市生活業態融合發展的經典示范，獅山文化廣場“暗藏玄機”。
據介紹，獅山文化廣場項目充分利用地下公共空間，地下建筑面積達21萬平方米，建筑占比高達70%，配置停車位約1380個，地下配套商業和公共能源中心。項目地下空間建設兩層，設置車行環路，將貨運、客運等交通通過地下解決，緩解城市交通壓力；同時，地下空間與三大場館、軌道交通及周邊地下空間有機銜接，互聯互通。
地塊體量之大、分布業態之多、公共設施之密集，做好規劃設計絕非易事。獅山文化廣場項目為蘇州高新區首個采用分層設宗供地的項目，項目單體改變以往按照地上用地范圍垂直投影面積供地的做法，根據單體地上地下實際用地范圍，明確高程區間，實施分層設宗供地的模式。供地的對象從原來的“二維”單一土地要素轉變為“三維”復合空間要素，有效地實現了空間資源利用的最大化。
值得一提的是，獅山文化廣場項目的成功“實驗”，還為其他地塊供應時優化地上地下空間配置提供了良好的借鑒經驗，并成功按照分層設宗出讓了獅山總部園、醫療產業園等優質產業項目。
混合利用、立體開發、工業上樓……隨著一個個低效用地再開發的創新優秀案例不斷落地，蘇州高新區產業結構全面升級，城市功能和品質得到顯著提升，綜合服務和科技創新功能得到明顯增強，以占全市2.6%的土地面積貢獻了全市7.4%的GDP，工業企業畝均稅收達35.7萬元，畝均銷售收入1008萬元。步履不停，向“新”而行的路上還將看到低效用地迎來更多“新”潮澎湃。
（蘇報記者 王安琪 蘇報通訊員 許晨 袁碧蓉）
