近年來，南京市棲霞區(qū)仙林街道通過大力推進(jìn)黨建引領(lǐng)基層治理，用心用情用力把一件件最難解決的事辦好、把一個個最難化解的矛盾糾紛化解好，連續(xù)14年做到矛盾糾紛“不上行、不外溢”。
仙林街道位于仙林大學(xué)城核心區(qū)，28萬人口，共有46條商業(yè)街區(qū)（含8個綜合體），3326個經(jīng)營戶。街道通過網(wǎng)格排查發(fā)現(xiàn)，商業(yè)街區(qū)租賃糾紛突出，約占轄區(qū)信訪總量四分之一。為此，街道創(chuàng)新運(yùn)用專門針對商業(yè)街區(qū)租賃糾紛化解的“三定三查三責(zé)”機(jī)制（定包案領(lǐng)導(dǎo)、定工作專班、定接待場所，查對各方訴求、查明實(shí)際責(zé)任、查清利益鏈條，咬定開發(fā)商責(zé)任、咬定商管和物業(yè)責(zé)任、咬定商戶自身責(zé)任）實(shí)打?qū)嵒饧m紛、解決矛盾。
落實(shí)“三定”，確保糾紛穩(wěn)在街區(qū)
2018年的一天，網(wǎng)格員巡訪某商業(yè)綜合體時發(fā)現(xiàn)，地下商業(yè)街商戶聚集在一起，激烈地討論著商鋪要漲租金的事，個別商戶情緒激動。網(wǎng)格員立即上報(bào)，矛調(diào)中心人員20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。
原來，該商業(yè)綜合體地下商業(yè)街建成后，開發(fā)商將商鋪全部賣給個人，商管公司返租后再對外租賃給了146個商戶，租賃期五年，后三年每年上漲租金，今年是上漲租金第一年。商戶認(rèn)為當(dāng)初招商時，商管公司發(fā)布了蘇果超市等品牌公司同步進(jìn)駐綜合體方案，可兩年多了，品牌公司一直沒有進(jìn)駐，整個商業(yè)街客流不旺。商管公司虛假宣傳、欺騙簽約，且地下商業(yè)街租金高于同地段商鋪，再漲租金商戶無力承擔(dān)。此糾紛涉及商戶多、金額高，且商戶情緒非常過激，極可能引發(fā)群體性事件。
根據(jù)糾紛涉及的人數(shù)和金額，矛調(diào)中心迅速報(bào)告街道書記。街道書記30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，明確自己為包案領(lǐng)導(dǎo)，現(xiàn)場抽調(diào)了矛調(diào)中心、社區(qū)網(wǎng)格、機(jī)關(guān)科室共60人組成“工作專班”。1個小時內(nèi)抽調(diào)人員全部趕到該商業(yè)綜合體，劃分10個工作組，每組包干十多個商戶，進(jìn)鋪入戶面對面或打電話溝通，想盡辦法把所有商戶穩(wěn)定在街道。包案領(lǐng)導(dǎo)還邀請市、區(qū)相關(guān)部門和法律顧問，2小時內(nèi)組成現(xiàn)場聯(lián)合接待組，商管公司騰出會議室掛牌辦公，和商管公司負(fù)責(zé)人、推選出來的商戶代表對話溝通。
強(qiáng)抓“三查”，明確糾紛化解路徑
工作組首要任務(wù)是查對各方訴求。
通過10個工作組上門聽、包案領(lǐng)導(dǎo)分頭聽、現(xiàn)場聯(lián)合接待組綜合聽，清晰掌握糾紛雙方訴求。經(jīng)過工作組的深入調(diào)查，查明商管公司確實(shí)存在品牌公司沒有引進(jìn)、營銷策劃活動部分沒開展、少數(shù)承諾沒有兌現(xiàn)、綜合體人氣不旺等問題；商戶存在缺少市場調(diào)研、售賣商品同質(zhì)化嚴(yán)重，特別是在整個門面零售業(yè)銷量逐年下降的背景下，缺少風(fēng)險(xiǎn)意識，線上銷售渠道不暢。
工作組還發(fā)現(xiàn)，該商業(yè)綜合體開業(yè)兩年時間，尚未盈利。商戶經(jīng)營同樣存在困難，大多數(shù)處于虧損邊緣，很多商戶都是朋友介紹一起來開店鋪的，存在一定的關(guān)聯(lián)利益群體。
咬定“三責(zé)”，實(shí)現(xiàn)糾紛高效處置
調(diào)解是新時代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”的生動實(shí)踐，做好新時代調(diào)解工作是推進(jìn)社會治理現(xiàn)代化的實(shí)際行動，是維護(hù)社會長期穩(wěn)定的重要保障。
包案領(lǐng)導(dǎo)、10個工作小組、現(xiàn)場聯(lián)合接待組根據(jù)前期摸排情況，找準(zhǔn)牽頭人員，找到“利益群主”，進(jìn)開發(fā)商門、入小業(yè)主家，通過“三下三上”多方多輪做工作，分析確認(rèn)開發(fā)商和商管公司、商戶三方責(zé)任，提出初步方案，在征求三方意見后，再修改方案，通過“三下三上”反復(fù)三次達(dá)成廣泛共識，最終形成各方認(rèn)可的方案。
對于開發(fā)商和商管公司，不漲租金維持現(xiàn)狀；對確實(shí)無法繼續(xù)經(jīng)營的商戶，不收違約金，可以提前解除合同。同時，加大力度引進(jìn)其他品牌公司，增加人氣；對負(fù)一樓業(yè)態(tài)重新規(guī)劃，轉(zhuǎn)型餐飲。對于商管公司，要加大對外營銷力度，邀請商戶代表參與營銷方案制定和實(shí)施。對于商戶，打算繼續(xù)經(jīng)營的要服從管理，合力樹立品牌。
在方案與各方見面后，街道“一站式”矛調(diào)中心也主動投入牽頭引導(dǎo)商戶開展線上銷售工作，同時做好回頭看的跟蹤工作。
仙林街道運(yùn)用“三定三查三責(zé)”工作法，在短短15天內(nèi)妥善化解了這起涉及146人的群體糾紛。
近年來，該街道通過司法途徑明晰各方責(zé)任，有效化解3件涉眾型租賃糾紛，實(shí)現(xiàn)糾紛化解在萌芽、矛盾不上行，促進(jìn)了社會和諧穩(wěn)定。
