剛過去的周末，比氣溫更高的是各地提振消費的熱情。
6月18日晚，2022南京國際消費節·夜之金陵活動啟動，開啟了“白+黑”全時段系列消費促進活動。此前，南京國際消費節已先后舉辦“為寧而來”春季系列活動150余場。
流動加速，提振消費。城市的煙火氣逐漸回歸中，南京商業版圖正在洗牌——核心商圈捍衛 “王者榮耀”，新興地帶則沖出了逆風飛揚的“孤勇者”……
對于南京這座特大城市而言，不僅要在短時間內找回昔日人氣、喚醒消費力，更為重要的是，要放大“中華第一商圈”吸引力，奠定國際消費中心城市的硬實力。
“第一商圈”的人氣回來了
這個周末，長江路一側又出現了車輛排隊緩行模式，車隊繞圈等候進入德基廣場的停車場。6月17日—6月26日，德基廣場啟動了16周年的店慶周活動，十倍積分等促銷活動堪稱近年來最大力度。地下車庫里外地車牌多了起來，一樓最熱門的三家奢侈品店門口排起了長隊，昔日熙熙攘攘的人流又回來了。
德基廣場門口
“5月份銷售額同比恢復了八成五，6月份人氣和銷售加速回升，目前已和去年同期持平，希望全月能實現同比增長。”中央商場相關負責人介紹。受疫情影響，服飾消費類客單價下降，黃金珠寶、名表和化妝品類則成了業績中堅。
當下，中央商場618購、南京新百70周年慶、東方福來德潮玩購等優惠促銷好禮不斷，正迅速拉升商圈人氣。房車音樂節、城市主題露營、滑板挑戰賽等夜間主題場景煥新，激發夜間消費活力。
外地客流回歸還有個過程，但學生客流已經明顯增加。接下來兩個月暑期檔對于新街口商圈尤為關鍵，多家商場負責人均表示，大家都鉚足了勁搞促銷做活動，這是商場實現正增長的關鍵一役。
素有“中華第一商圈”美譽的新街口，是全國唯一一個有4家年營業額40億元以上百貨購物中心的商圈。但毋庸諱言，除了德基“一騎絕塵”往前沖，其他綜合體的銷售總額在全國單體商業綜合體的排名已經有所下滑。
“我們更需直面的是，客群生活態度和消費習慣的改變。”江蘇正和承邦企業管理集團董事長吳正梅認為，疫情之后，市民更加追求健康和自然，注重環境空間舒適性和交通出行的安全便捷，新街口在環境、業態上要進行適時提升，做強核心競爭力。
“5年前、10年前，我們每年都要來南京考察學習的。”此前，南京一眾商業企業負責人去成都、重慶、杭州等地學習考察時，對方這樣表示。南京的商圈一直是業界的標桿榜樣，如今的“新街口印象”有點老了，缺少變化。
沖破疫情陰霾，打造一個活力四射的新街口，仍有一系列問題待解。作為一個車行交通樞紐，地下互聯互通但地面空間割裂，呼吁已久的空間連廊計劃是否能付諸實施？一個商圈跨三區，缺少一個高位協調的機制，整體空間品質提升和片區錯位發展需要全盤統籌……
“今年，應該是新街口改變的關鍵一年。”南京商業地產商會聯席會長馮憲法介紹，今年新街口的幾大商場都有改造提升計劃，期待能在城市規劃、管理上能夠實現突破。他認為，隨著德基三期、金陵中環等項目加快建設，原新華社地塊推進開發，新街口商圈將重塑競爭力。
商業新勢力正逆風“翻盤”
疫情陰霾之下，南京商業版圖上并不乏逆風飛揚者。
“我們是南京為數不多銷售業績保持增長的綜合體。這說明，我們的‘重度運營’理念，正在改變江北市民的消費習慣和生活習慣。” 江北虹悅城總經理韓琰說，虹悅城在正確的時機，選擇了正確的地點。2021年的最后一天，江北虹悅城在浦口區開業。5公里范圍內，有江北新區的高凈值階層，也有南京工業大學、南京審計大學的年輕群體。在此之前，這一區域沒有一家高品質的購物中心。業內同行驚嘆，“就像是一道大閘，幾乎把本地客流全部留在了隧道這頭。”
“太好逛了，那么多人氣網紅店，以后每個周末都要來一趟。”家住河西的李若瑩在朋友圈寫下這段文字，配圖則是光影斑斕的玻璃穹頂和2000多平方米的半開放中央廣場。一個值得關注的數據是，江北虹悅城的客流中，有超過20%來自主城區，而且還是年輕人居多。
反向引流，魅力何在？“是對都會生活氛圍的營造，是聚焦青年客群的業態布局。”韓琰說，江北虹悅城的自我定義，就是一個“全時都會生活聚場”。從清晨的一杯咖啡到中午的一餐美食，從午后的一部電影到晚間的一次歡聚，再到子夜的酒吧小酌，每一時段的消費需求，在這里都有多元的選擇。
去年，南京的大型商業體里有兩家保持了同比增長。一家是眾所周知的德基，另一家則是江寧的砂之船。
2015年，這家創辦于重慶的中國本土奧特萊斯品牌繼進軍杭州后，把南京作為第三站，落戶江寧未來科技城。當年南京已有多家奧特萊斯，其一出生便是“群狼環伺”。但出人意料的是，依靠大牌名品集聚優勢，砂之船在進入南京第二年就逐漸站穩腳跟，前兩年業績均實現翻倍。2018年以后，年增長率穩定在20%—30%左右。疫情影響下，砂之船的銷售額每年仍能實現小幅增長。現有客流中，有二到三成是來自周邊地市。
在一般人眼中，奧特萊斯只賣工廠貨、往季貨、打折款。砂之船刷新了消費者的印象。南京砂之船資產管理有限公司副總經理曹凌燕強調，奧萊同樣需要引領潮流，不僅要有一眾國際大牌入駐，品類也要不斷提檔升級。國潮和潮流運動風興起時，砂之船陸續引進了中國李寧、安踏等品牌。奧萊是靠零售興起，但又不能是單一零售，要有更加豐富的生活方式，凸顯社區功能。砂之船陸續引入餐飲、親子、游玩和美妝業態，全南京只有兩家的網紅咖啡店進度條，一家開在市中心，另一家就在這里。
經歷三年疫情后，消費者對于未來的預期有更多不確定性，消費行為會更加理性，更多去追求高性價比。曹凌燕認為，以物美價廉為立身之本的奧萊業態，其優勢反而會不斷顯現和放大。
新興商圈仍有增長點
6月12日晚上7點半，雨花吾悅廣場1號門前，撲面而來的熱浪中，氤氳著孜然和咖啡的香氣。夜幕下，近50輛私家車敞開后備箱，開張做買賣。不遠處，正在蓮花湖畔散步的人們不斷被吸引過來。
長期以來，在南京人印象中“大板橋”活力不足，這背后是板塊商業資源的短板。2020年底，雨花吾悅廣場克服疫情影響實現100%滿鋪開業，迅速成為這里的消費新地標。“端午三天累計人流量超20萬人，商場營業額同比上浮15%。”商場負責人介紹，下周末起，這里還將陸續搭建沙灘場景，舉辦啤酒節、龍蝦節、音樂節，打造菜籃子工程市集。
雨花吾悅
南京市3萬平方米以上的購物中心已經有104家、876.6萬平方米。以新街口商圈為核心，夫子廟商圈、河西商圈、百家湖商圈、仙林商圈、江北商圈等新型城市商圈為重點的現代商圈體系基本形成。
但對于敏銳的社會資本和高明的商業操盤手而言，不僅有類似“大板橋”這樣的空白區域可以落子，還有一些商圈亟待提檔升級，其中仍然充滿機會。
“橋北地區有很強的購買力，潛力很大。”吳正梅團隊操盤的金象城即將在橋北商圈開業，她很有信心。橋北地區當年普遍房價不高，居住者群體房貸壓力不大，這些客群的消費潛力可觀，就是需要有一個好的項目，有好的商業內容提供，消費將汩汩而出。
商家的選擇可以佐證她的判斷。雖然已在不遠處的弘陽廣場入駐開業，但盒馬鮮生依然堅定選擇在金象城開店。“相距不過3公里，你們要開兩家？”“沒有問題！我們已經做過了充分的市場調研。”
其實，光從建筑形式上看，金象城就像是一個更加對味的產品，其采用了“盒子+街區”的搭配方式，將“城市森林”的主題貫穿其中，營造一個“會呼吸”的購物中心，提供更多的社交性公共空間和社群互動場景。
“起初的招商遠沒有想象的那么順利，合作伙伴沒有信心，畢竟江北從來都不是南京的消費重鎮。”韓琰回想當年，與巴奴火鍋對接時，她帶著厚厚一沓市場調研報告坐進了對方的辦公室，“他們的新街口首店已經開了，天天爆滿，巴奴的高管問我，為什么要開到江北去？為什么不選在橋北？”韓琰的回答也很干脆——10年前的浦東，就是今天的江北。
“目前江北新區有近110萬人口，隨著產業聚集、人口快速增長，教育、醫療等公共配套完善，橋北商圈也正不斷進行內容升級。”江北新區經濟發展局副局長嚴巖說，下一步，商圈發展的一項重要工作是引導商業綜合體差異化定位、協調發展。
曹凌燕和同事最近在忙著“擁江發展”，她帶領幾十人的團隊從江寧趕來，擠在孵鷹大廈的兩個大開間里臨時辦公。今年下半年，南京第二家砂之船超級奧特萊斯就要在江北新區開業，200多家店鋪招商即將完成。城南河畔，烈日下的施工還在緊鑼密鼓進行，大型綜合體的紅磚外立面已經老遠就能看到。
“我們把主流目標客戶形容為‘開車帶娃的年輕媽媽’，江北新區企業多，高品質樓盤多，年輕人也多，未來陸續落戶成家，恰恰是具有很大消費潛力的一個群體。”更重要的是，跨江而來，以新區為支點，砂之船向西部和北部相鄰城市的輻射能級會進一步凸顯。
街區重構城市“吸引物”
“讓更多人愿意來、愿意買。”這是眾多商家最頭疼的事。
夫子廟景區客流不容樂觀，大量外地游客還沒有來。水游城相關負責人告訴記者，通過打造寵物友好商場、秦淮夜肆市集等系列活動，其客流開始回升，6月份銷售額已恢復到去年同期的八成多。作為景區旁的商業綜合體，文旅地標的引流作用對其依然十分關鍵，其正在策劃與老門東等景區的聯動。
水游城
“市區對我們門東的要求，就是要讓老門東的豐富場景和龐大人流，助力商貿企業消費回升。”南京門東歷史街區管理有限公司副總經理姚涵說，今年4月份，街區在全市率先啟動一系列主題活動，人氣得以快速回升，如今周末客流5萬多人次。
在業界人士看來，在疫情防控常態化的背景下，相對于盒子式購物中心，開放式的街區商業正越來越受到關注，成為了消費者的“新寵”，也成為地區傾力打造的城市文旅核心吸引物。
老門東
9600人！南京元成文化商旅有限公司董事總經理潘韜對這個數字記憶猶新。今年5月2日，他們負責招商運營的南京頤和路歷史文化街區第十一片區，創下開街不到半年來的客流新高，只有15平方米的J-CAFE咖啡店一天的銷售額9000多元。
要知道，這一片區占地只有6000平方米，建筑也不過7幢。這里引進了寶龍藝術中心，四層小樓里規劃了主展廳、藝術長廊和藝術生活館，每兩個月一次的頻率更新藝術展覽，吸引眾多游客打卡。從假期的火爆回歸到日常后，周一到周四，街區平均仍能有一兩千人的客流，年輕人是主力軍，引進的美式餐吧和融合菜館，成為小紅書和大眾點評上的熱門餐廳。
6月11日，建鄴區發布南京首個24小時不打烊的消費街區——“西城·夜未央”。“‘夜未央’有夜色正濃、還沒到高峰之意。”建鄴高新區相關負責人介紹，“西城·夜未央”東起西城路，西至泰山路，北起河西大街，南至嘉陵江東街。項目一期、二期總建筑面積1.3萬平方米，預計總投資約1.3億元，力爭今年年底試營業。項目將重點培育夜生活文化，引進一批網紅餐飲、娛樂、健身、小劇場等多元商業業態。
作為南京人口結構最年輕的城區，建鄴區這幾年陸續打造了喵喵街主題街區、銀杏里文化藝術街區等一批網紅街區。該區今年提出“消費領潮工程”，將以河西中央公園為核心，沿CBD一期中軸線向北延伸，打造集文化、藝術、休閑、消費于一體的時尚活力街區。
“打造文化街區和街區商業，并不是就商言商，就消費而談消費，追求短期效益。”在馮憲法看來，南京作為一座區域輻射力強的文化名城、旅游城市和消費中心城市，需要打造更多像門東這樣“外地人必去、本地人常去”的城市核心吸引物、文商旅消費目的地。
新華日報·交匯點記者 仇惠棟 董翔 盛文虎 鹿琳 周敏
（編輯 蘇湘洋）
