現(xiàn)代快報(bào)訊（通訊員 徐文軒 記者 張曉培）開發(fā)商承諾購買一樓住宅可以附贈門前花園，但交付后購房人發(fā)現(xiàn)，所謂的門前花園竟是小區(qū)公共綠地。心心念念的私家花園打了水漂，購房人一紙?jiān)V狀把開發(fā)商告上了法庭。近日，徐州市中級人民法院審理該案件，判決開發(fā)商賠償買房人違約損失5萬元。
2024年初，劉某（化名）與某某置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，劉某如約支付了購房款，某某置業(yè)公司于同年5月向劉某出具承諾書一份，載明某某置業(yè)公司將劉某所購房屋的南側(cè)花園贈送給其免費(fèi)使用。劉某收房后發(fā)現(xiàn)，該花園為小區(qū)全體業(yè)主共有的公共綠地。為此，劉某一氣之下將該置業(yè)公司訴至法院，請求判令該置業(yè)公司賠償違約損失60萬元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，該置業(yè)公司就其出售涉案房屋范圍外的花園使用權(quán)作為贈與的內(nèi)容予以承諾，導(dǎo)致劉某相信其可以免費(fèi)獨(dú)立使用，但實(shí)際上無法達(dá)成上述目的，故某某置業(yè)公司違反了法律規(guī)定及合同約定。因此，該置業(yè)公司不能交付可供劉某獨(dú)占使用綠地的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
關(guān)于賠償損失的數(shù)額問題，房價(jià)受到樓層、戶型、采光、朝向、購買時(shí)間等多個(gè)因素影響，不能簡單地以是否贈送綠地作為樓層存在價(jià)差的原因。因某某置業(yè)公司贈送花園的承諾客觀上無法履行，而劉某明知該部分面積屬于全體業(yè)主，仍然相信某某置業(yè)公司的單方承諾，對承諾書履行不能的后果也應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。
綜合購房價(jià)格、建筑面積、承諾贈送綠地面積、同期同小區(qū)房價(jià)及雙方過錯程度，法院酌定某某置業(yè)公司應(yīng)賠償劉某違約損失5萬元。
法官稱，近年來，很多開發(fā)商在明知業(yè)主個(gè)人不得私自占用公共綠地的情況下，仍違背誠信將房屋相鄰部分的公共綠地作為銷售房屋時(shí)的宣傳賣點(diǎn)，向購房人作出“買房送院”“買房送私家花園”等承諾。該種交易行為涉嫌虛假宣傳，同時(shí)明顯有違法律規(guī)定，開發(fā)商實(shí)際無法履行承諾，購房人的合法權(quán)益可能受到侵害。
《中華人民共和國民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”購房人在買受一樓附帶花園的商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先了解花園的規(guī)劃屬性，核實(shí)確認(rèn)花園是否經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)專屬于特定房屋；其次，需要與開發(fā)商進(jìn)行積極協(xié)商，在合同或補(bǔ)充協(xié)議中對買房附帶花園進(jìn)行明確約定，同時(shí)約定開發(fā)商不能履行所需承擔(dān)的違約責(zé)任；再次，還需要開發(fā)商通過銷售廣告、合同或其他有效方式告知小區(qū)其他業(yè)主，該附帶花園屬于個(gè)別業(yè)主專有；最后，一定要注意留存具有法律效力的證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛時(shí)，才能更好地維護(hù)個(gè)人合法權(quán)益。
