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2022年5月16日的一則消息，為房地產行業帶來融資端的真正暖風：碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選為示范民營房企，將陸續發行人民幣債券。為吸引投資人，創設機構將同時發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具，以幫助民營地產商逐步恢復公開市場的融資功能。

民營房企債券融資積極政策釋放的信號，頓時成為房地產圈“奔走相告”的特大利好，首批三家民營房企獲得信用保護工具的加持，足見機構已將上述三家企業視作“穩健型優等生”的代表，能夠作為典范，列入先行發債的示范企業，顯然經歷了開發經營能力強、財務相對穩健等嚴苛規范的檢驗。

而在“前三名”中，無論碧桂園還是龍湖，都是國內房產行業的龍頭企業，美的置業能夠從行業中脫穎而出，卻讓人頗感意外。

房地產這個“大班級”中，名企林立，美的置業憑什么能進入融資新政的“前三名”？

監管信任機構信賴，聚焦房企“優等生”特質

美的置業能與碧桂園、龍湖被監管部門當作行業示范，讓公眾感到意外，但卻并沒有出乎證券分析師們的預料。

美的置業的財務穩健，從財報中看，一目了然：截至2021年底，美的置業的平均融資成本約為4.82%，同比減少0.51個百分點。

融資成本如此之低，尚在其次，決定一家房地產公司生死的往往是自身現金流的穩健程度。

截至2021年底，美的置業的凈負債率、現金短債比以及扣預資產負債率分別為46.3%、1.71、72.1%，現金總額同比增長27.6%至342億元，尚未動用銀行授信額度為1001億元。

低調穩健，幾乎是美的置業成立以來的“代名詞”，憑借高信用、穩財務、自律和克制的發展步伐，美的置業一度成為了銀行機構信賴的優質房企之一。今年2月，美的置業第一期15億4年期票據已成功發行，票面利率為4.5%，成為2022年率先成功發行中期票據的民營房企。緊隨其后的3月，美的置業又先后與招行、交行、建行、農行簽署了貸款戰略合作協議，分別獲得貸款額度為120億、190億、220億、220億。

從公開的財務狀況可知，美的置業可以算得上目前行業內現金流較好且財務健康的民營房企。

是什么造就了美的置業穩健可信賴的融資實力？

美的置業脫胎于制造業樣本企業美的控股，其無論是管理能力、發展戰略還是在產品打造方面，都充分吸收了制造業精髓。

具體表現來看，其堅持“智慧健康生活服務商”的發展定位，重視產品的功能和體驗以及后端服務，以高質量增長為牽引目標，通過數字化戰略貫穿經營全過程，從而實現了規模、利潤和回款的穩步增長。

2021年，美的置業滬蘇皖區域全年交付量約18000套，甚至圍繞“集中交付、維修、滿意度”三大維度以及到訪交付率、整體交付率、戶均缺陷率、維修戶關閉率、滿意度等八項核心指標層層分解，追求面向業主的“完美交付”。

2021年至今，美的置業始終將目標設定在“100分”，低調“優等生”的實力可見一斑。

“制造業思維”深耕滬蘇皖，智慧“產品力”破局

在全國制造業版圖中，長三角地區屬于前沿地帶，而在美的置業的戰略推進中，這個區域的落地項目也最能體現房地產的“制造業思維”。

2010年，美的置業開始推進深耕滬蘇皖的區域戰略，最初精準落子徐州、南京、無錫、揚州，后續戰略輻射常州、蘇州、泰州等12個城市，截至目前已布局87個項目。

承襲制造業基因帶來核心產品力，美的置業通過多年來持續自主研發與落地實踐，形成了智慧家居和智慧社區系統智能化的自研體系。對于產品力打造，美的置業致力于精細化運營，為業主創造美好人居，合肥珺和府、蘇州云筑、南京云筑、揚州大河、無錫云開東方、徐州美的云與湖等項目，都是典型名作。

以無錫的云開東方為例，美的置業從25個人居維度，延展出90+套科學智慧解決方案為無錫帶來4.0智居生活。從根本上區別于傳統科技住宅，完美展現了“科技、生活、未來”的空間智能理念，用真正的綠色智慧住宅，通過全屋家居產品的互聯互通，家居、物業和業主之間的互聯互通，讓業主獲得智慧社區4.0的高品質生活體驗。

△美的置業結合用戶體驗與智慧功能打造的戶型圖

或許要到多年之后，人們才能真正意識到，2022年絕對是國內房地產行業的分水嶺。

在此之前，絕大多數房地產企業運營背后的秘密，都是金融的應用，崛起的源頭和衰落的終點，大多與高杠桿相關。真正讓美的置業免于現金流危機的秘訣，反而是與生俱來的制造業基因，對于高杠桿金融工具的敬畏之心。

而制造業基因的內核，是要將一套房子，回歸產品制造的本質，還原為一款商品，從規劃、設計、開發、銷售、服務等諸多環節去追求綜合競爭力。而這里面最核心，是“房子”這一特殊產品的真正品質，從開發到購買，從先期融資到后續物業，都要遵循市場經濟的客觀規律。

美的置業的一位高管曾言：美的置業信仰的是房地產行業的“長跑能力”，目標是成為動能十足、具有韌性的馬拉松選手。

而2022年之所以成為房地產行業的分水嶺，顯然就是，資本騰挪的金融家悄然落幕，一磚一瓦的實干者隆重登場。 廣告